县人大常委会执法检查组
主任、各位副主任、各位委员：
为促进《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）在我县的贯彻实施，根据工作计划，11月上旬，县人大常委会组织部分委员和人大代表组成执法检查组，对全县贯彻实施城市房地产管理法情况进行了检查。检查中，听取了县住建局、县自然资源局关于法律贯彻实施情况的汇报，到相关房地产开发项目现场进行了实地察看，进行了座谈讨论，征求了相关房地产开发企业负责人的建议意见，比较全面地了解了相关情况。
一、基本情况
近年来，县政府及相关职能部门积极履行法定职责，科学定位城市发展，扎实开展行业监管，推动了房地产业持续健康发展，改善了居民居住环境和品质，保障了城市房地产管理法及相关法律法规的贯彻实施。2016-2019年，全县完成房地产开发投资分别为14.9亿元、17.9亿元、24.5亿元、27.8亿元，2020年预计完成开发投资29亿元，年均增长15 %。2016-2019年，全县房地产开发面积分别完成211万平方米、185万平方米、261万平方米、260万平方米，2020年预计完成270万平方米，年均增长8%。
（一）持续开展宣传教育。针对县内房地产企业和中介服务机构，县政府及相关部门加大了对城市房地产管理法及相关法律法规的宣传力度，积极教育引导他们合法经营、诚信经营。针对消费者和业主，通过电视、报纸、政府和部门网站、微信公众号等途径，着重开展相关法律法规以及政策规定的宣传解读，提高他们利用法律维护自身合法权益的自觉性主动性。针对服务、监管和执法队伍，着重加强对相关法律法规和业务知识的学习培训，增强了专业人员的法律意识，提高了业务水平。
（二）有序供地保障供给。根据市场需求，坚持科学控制开发规模，有序投放土地，确保腾出的土地能够及时开发，维护了房地产市场供需平衡。积极开展土地招商，通过洽谈对接、精准招商，成功引进一批知名企业参与我县房地产开发，完成了部分片区的开发权拍卖，储备了一批在谈项目和协议出让项目，年内预计可实现土地出让及开发权拍卖1600亩。
（三）积极履行监管职责。扎实开展开发企业信用等级评价，实行差异化管理，对AAA和AA级企业列入重点扶持对象，对B、C级企业列入黑名单并向社会预警，进行重点监管。采取企业资质动态检查措施，对存在问题的企业责令限期整改，有效规范了企业行为。率先开展房地产开发项目竣工综合验收备案工作，倒逼开发企业提高配套工程质量的档次，提升了新建住宅小区开发品质。同时，各相关职能部门相互配合、积极履职，扎实做好了规划、建筑质量、房地产销售、物业等各项监管，进一步规范了行业秩序。
（四）扎实化解矛盾问题。持续开展房地产领域信访投诉案件办理，对今年以来1000余件各类投诉，加强行业管理和市场监管，对发现的问题及时进行查处，规范了经营行为，化解了不稳定因素。积极做好历史遗留问题化解工作，对涉及的11家企业、22个项目，由住建、自然资源等部门拿出专人、分工包靠，目前已完成719户房屋所有权登记发证工作。
二、存在问题
一是商品房预售监管存在漏洞。城市房地产管理法第四十五条对商品房的预售做了4款规定，明确了商品房预售行为，但仍然有开发企业存在违法行为。有的房地产开发公司在未取得预售许可证的情况下，以认购、预订、排号等方式变相收取定金、预付款等费用；有的在同一个商品房预售中，采取分楼幢、分单元、分楼层等方式开盘销售，以获取更大利润；还有的房地产对相关信息，特别是尚未售出的房屋数量和价格、车库及车位数量等信息，公示不透明、不及时，侵害了消费者合法权益。
二是房屋租赁行为仍需规范。城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定......双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，但从实际看，租赁行为特别是没有经过中介服务机构实施的租赁行为，大多数没有向房产管理部门进行登记备案，造成了职能部门难以对租赁行为进行有效监管，也难以保障出租人和承租人的合法权益。
三是权属登记延期问题仍然没有得到有效解决。城市房地产管理法第五章对房地产权属登记管理进行了规定，其中，第六十条明确：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。但从我县实际来看，延期办证问题突出，特别是以前的拆迁安置房的办证工作进展缓慢，致使有的业主已经入住近十年的时间还没能领到房屋所有权登记证书，对业主进行房产过户、抵押贷款、子女入学等造成了不良影响，业主合法利益没有得到充分保障。
四是二手房交易管理不够规范。从检查情况看，二手房中介机构业务不够专一，有的兼营信息咨询、家政服务以及二手车、旅游等业务，对实施行业监管带来了一定难度；有的没有达到法律条款中要求“有足够数量的专业人员”的条件，从事中介服务的队伍流动性大，在人员的聘用上要求不严格，后续的业务培训跟不上，专业性不强。
三、存在问题原因分析
一是房地产开发总体水平不高。从检查情况看，房地产大规模、连片开发不够，城市建成区内的居住小区多数规模不大，有的小区仅几幢甚至一、两幢楼，不利于物业管理服务水平的提升。有的房地产开发项目规划理念不够超前，民俗传承和文化积淀不够，建筑形态没有体现临朐特色。有的开发企业因总体实力或多头施工、资金分散等原因，致使工期、设施配套等难以保障。有的小区建成时间早，基础设施落后，物业服务不规范，水、电、暖、路、排水、防水等亟待改进。
二是执法监管体系尚不理顺。从检查情况来看，机构改革后房地产的审批、监管与执法三个环节分属不同部门，相关职能部门之间的配合、协调还不够，信息沟通不畅，住建部门权责不匹配，事中事后监管难度大，牵头协调作用发挥不充分，对有的开发企业存在的改变容积率、延期交房、拖延办证等违规行为监管不及时、不到位。
三是消费者维权意识不高。部分消费者主动维权意识不强，担心房地产开发企业“店大欺客”，遇到自己合法权益受到侵害时只能选择不了了之；有的对相关法律法规不熟悉，不注重收集房地产企业侵害自身权益的有效证据，难以通过法律途径解决问题；有的消费者对延期交房、延期办证等行为重视程度不够，没有及时拿起法律武器维护自己权益，一定程度上纵容了企业的违规行为。
四、几点建议
（一）加大法律宣传，营造良好环境。要采取多种行之有效的方式开展城市房地产管理法及相关法律法规的宣传教育活动，让消费者学法懂法、从业者知法守法、行政部门依法执法。要做好上级政策解读宣传工作，特别是做好征地、拆迁、安置、补偿等相关政策的宣讲解释，不断提高群众知晓率，使群众能够自觉运用法律武器维护自身合法权益。要在房地产企业中积极倡树诚信办企、合法经营理念，严格按照土地出让合同约定、土地使用性质进行开发，不得随意变更规划，不得侵害消费者权益。要加大职能部门干部队伍法律法规和业务知识的教育培训，围绕服务质效好、监管水平高、执法能力强，进一步提高审批、监管、执法能力，为规范房地产市场打下坚实基础。
（二）坚持有序开发，保障供需平衡。要结合本地房地产市场用地需求，科学制定房地产开发中、长期规划及年度计划，合理供地、有序开发。要继续坚定不移地贯彻落实中央和省、市关于房地产市场宏观调控的决策部署，出台符合临朐实际的政策措施，在鼓励改善性购房的同时，抑制投资、投机性购房，努力营造量增价稳的房地产市场态势，进一步促进房地产业健康持续发展。要加快海岳新区、龙泉等重点片区的搬迁改造步伐，成立专班，统筹兼顾拆迁业主、开发企业、政府等各方利益，尽早解决问题，尽快组织实施，为提升主城区居住品质、做好下步搬迁改造工作提供示范和样板。要扎实开展清理闲置土地工作，对已批逾期未建未竣工的经营性商业住宅项目全面进行清查，并按要求及时处置到位。要进一步完善土地收购储备制度，通过征收、收购等方式，将更多未利用地和低效用地纳入国有建设用地进行储备，以满足建设项目土地供应。要坚持做到科学供地与合理利用相结合，在保障连片开发、大片区改造的同时，对零散地块、边角地块等进行合理规划，更多建设街头绿地、公共停车场以及其它公益设施，进一步提高城市宜居宜业水平。
（三）狠抓行业监管，规范行业行为。相关部门要进一步加大对房地产市场的监督管理，认真落实商品房质量责任制，严把勘察、设计、材料、设备、施工以及竣工验收等各个关口，确保工程质量。要加强商品房交易管理，严厉查处未批先售、变相预售商品房和捂盘惜售、变相囤积房源的违法行为，规范市场秩序。要不断完善不同信用等级开发企业差异化管理制度，对县域内房地产企业实施动态监管，防范预售商品房烂尾和资金出逃风险。要加强房地产交易、转让、抵押、租赁、中介机构的管理，促进相关行业合法规范有序运行，切实保障人民群众的合法权益。要扎实提高物业管理水平，健全完善物业管理机制，不断为广大业主提供公开透明、优质高效的物业服务，提升人民群众的居住满意率。要进一步完善房屋公共维修基金制度，加强基金的统一监管，确保资金安全，同时根据需要及时审批使用基金，确保资金高效运营。
（四）部门协调配合，形成强大合力。规划部门要严格按照法律要求，认真落实经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，牢固树立以人为本思想，提高规划编制的前瞻性、科学性和可行性，更好发挥规划的引领作用；要坚持“阳光规划”，按要求做好规划公示工作，自觉接受社会监督；要强化规划监管，对违法行为及时发现、及时调查、及时移交，从源头上减少违规行为。行政审批部门要切实改进工作作风，简化审批流程，缩短审批时间，不断提高工作效率和服务质量；要坚持提前介入、主动服务、超前指导，尽可能把问题解决在批前准备阶段，提高审批一次通过率。综合执法部门要立足职能、抓住关键，把执法重点放在工程质量、施工安全、建设效率、乱搭乱建以及侵害公共利益和购房者权益等方面，发现一起，查处一起，切实保护广大人民群众合法利益；要加强与相关职能部门信息沟通，及早摸清违法行为线索，及时立案、及时处理、打早打小，推进房地产市场健康发展。住建部门要充分发挥主管部门作用，建立定期沟通衔接机制，加强与其他部门的交流衔接、协调配合，研究解决房地产开发过程出现的突出问题和矛盾，进一步营造良好的房地产开发环境。
以上报告，请予审议。
